陳全生：驅(qū)使“閑置房”進(jìn)入租賃市場

　　房地產(chǎn)調(diào)控不是要調(diào)整調(diào)控政策而是要調(diào)整調(diào)控思路——“有住房”和“有房住”是兩個(gè)概念，對應(yīng)著房屋的“買賣市場”和“租賃市場”。之前，我們的調(diào)控政策重在調(diào)控房屋買賣市場，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價(jià)房等，都是讓大家買房子，實(shí)現(xiàn)“有住房”；但是“有房住”不等同于“有住房”，租賃也可以實(shí)現(xiàn)“有房住”；“居住需求”也不等同于“買房需求”，租賃也可以滿足“居住需求”。所以，現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展租賃市場。到各地走一走，就不難發(fā)現(xiàn)各地普遍新建了大量住房，也不難發(fā)現(xiàn)“白天水表不走字，晚上窗戶黑著燈”，普遍存在大量閑置的房屋。

　　買了房子就賣，是種投機(jī)行為，應(yīng)該限制，需要打擊。房地產(chǎn)投機(jī)，買是為了賣；打擊房地產(chǎn)投機(jī)，不是打擊其買，而是打擊其賣。1年就賣，其差價(jià)的95%，國家收走；2年賣的，85%收走；3年賣的，收走75%；如此，比例逐年遞減。用增值收益稅遞減的辦法，先準(zhǔn)確鎖定房地產(chǎn)投機(jī)，后狠狠打擊。這樣做，自然也釋放了自住剛需。當(dāng)然，具體比例可再研究確定，各地供求關(guān)系不同也應(yīng)有所不同。

　　允許買，又不讓賣，房地產(chǎn)市場如何流通？所以可以對房屋出租進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。比如，你把房子租出去，租金所得稅全免，你租給貧困的人，還可以減免其他所得稅。這樣做的好處：一是利用一部分老百姓手里的錢給另一部分老百姓解決“有房住”的問題，不是解決“有住房”；二是讓一部分老百姓合理合法地獲得財(cái)產(chǎn)性收入，擴(kuò)大中等收入階層；三是使低收入家庭散居、混居在社會(huì)之中，避免集中居住可能引發(fā)的社會(huì)問題。

　　對那些買了房，不賣、不租、也不住的閑置空房，要進(jìn)行行政干預(yù)，給予經(jīng)濟(jì)處罰。房屋閑置是雙重閑置：一是房子的閑置，二是土地的閑置。所以把住房的租賃市場真正建立起來，是非常重要的一件事情。當(dāng)市場失靈時(shí)，政府就要出手?？梢越梃b德國的做法，其法律規(guī)定，住房閑置屬“改變住房居住性質(zhì)”的違法行為，閑置3-6月要被罰款，最高罰金達(dá)5萬歐元。夏天不修草坪，冬天不掃雪，就可查一查水表電表煤氣表的繳費(fèi)情況，以確定是否閑置和閑置的時(shí)間。

　　居住需求和買房需求是相差很大的，因?yàn)榉孔邮且粋€(gè)大額或者巨額商品，一個(gè)年輕人剛畢業(yè)，一年、兩年、三年、五年是不太可能買得起房子的?！?0歲以前有房住，40歲以后有住房”應(yīng)該成為常態(tài)。

　　現(xiàn)在，很多城市提出“租售并舉”的舉措，我覺得這個(gè)概念并不是要求各個(gè)城市都要新建大量公租房用于出租，而是應(yīng)實(shí)行“出租受獎(jiǎng)勵(lì)，閑置受處罰”的制度，把現(xiàn)有閑置房屋都拿出來出租，盤活現(xiàn)有住房存量，把那些買不起、或暫時(shí)買不起、或暫時(shí)買不起大房、新房、好房的居民，從銷售市場引導(dǎo)到租賃市場上來，人們就會(huì)根據(jù)收入水平、居住環(huán)境、上班遠(yuǎn)近等，對租房還是買房做出理性的選擇。

文章選自《中國地產(chǎn)總裁》，2017年11月28日